domingo, 22 de julho de 2018

Guia para o seu condomínio aderir ao eSocial e não pagar multa



GUIA PARA O SEU CONDOMÍNIO ADERIR AO ESOCIAL E NÃO PAGAR MULTA






Condomínios com receitas anuais de até R$ 4,8 milhões que se cadastrarem no eSocial somente a partir de novembro terão que se desdobrar: três das cinco fases de adesão ao sistema deverão ser feitas ao mesmo tempo. O novo prazo foi divulgado pelo governo federal na semana passada. O calendário anterior era escalonado e começaria a vigorar na próxima segunda-feira, mas a União decidiu torná-lo facultativo. Somente no município do Rio, 40 mil unidades serão obrigadas a aderir, sob o risco de sofrerem multas futuramente.
O eSocial é um programa que vai unificar, digitalmente, a coleta de informações a respeito de 15 obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas. Entre as mais conhecidas, está o Guia de Recolhimento do FGTSe de Informações à Previdência Social (GFIP). Hoje, condomínios precisam enviar os dados, individualmente, para os respectivos órgãos públicos. A multa por uma falta de atualização cadastral, por exemplo, é de R$ 402,54, por empregado.
As três etapas que deverão ser feitas ao mesmo tempo em novembro, caso o condomínio opte por esse prazo limite, são: cadastro dos empregadores, informações relativas aos trabalhadores e envio da folha de pagamento.
O eSocial não é exclusivo para unidades do setor imobiliário. Desde janeiro deste ano, a plataforma já está em vigor para grandes empresas (faturamento superior a R$ 78 milhões anuais). No entanto, o segundo grupo, do qual fazem parte os condomínios, foi dividido em dois calendários obrigatórios: a partir de novembro, para micro e pequenas empresas com arrecadação menor que R$ 4,8 milhões; e a partir de segunda-feira, para empresas que faturam entre R$ 4,8 e R$ 78 milhões.
Nova cultura
Com a migração para o novo sistema digital, especialistas acreditam que a cultura dos condomínios deve mudar radicalmente. As informações deverão seguir de forma mais transparente e imediata. Funcionários de edifícios também acabarão sendo beneficiados devido à maior garantia dos seus direitos. "O sistema vai exigir dos síndicos mais organização e cumprimento de prazos, procedimentos e confecção de documentos trabalhistas", diz Tatiana Fernandes, gerente de RH da Estasa.
Certificação digital: item obrigatório
Antes de se programar para as etapas do eSocial, os condomínios precisam ter em mãos uma certificação digital. O documento virtual, que já era recomendado, agora se torna obrigatório para acesso ao portal do sistema.
O primeiro passo é procurar uma autoridade certificadora. Os edifícios podem encontrar a relação desses profissionais no site da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira.
Em seguida, é necessário reunir alguns documentos: ata da assembleia de escolha do síndico, CPF e identidade dele, além de convenção do condomínio. Por fim, o agente certificador faz o cadastro virtual e libera a chave de acesso.
Os condomínios podem optar por três tipos de acesso: token, cartão ou versão para computador. A diferença entre um e outro está na validade da certificação e nos preços cobrados.
Depois de o condomínio formalizar o certificado digital, começam as cinco fases propriamente ditas de adesão ao eSocial. Além das três primeiras, que devem ser obrigatoriamente feitas em novembro, a administradora terá ainda que: substituir a Guia de Informações à Previdência Social (fase 4) e enviar os dados de segurança e saúde dos trabalhadores (fase 5).
Complexidade cria dúvidas
O processo de adesão ao eSocial é complexo e está gerando indefinição entre administradores. "Como condomínios não têm faturamento, acredito que, em tese, eles não se enquadrem na regra do novo calendário. Por via das dúvidas, as administradoras para as quais eu trabalho estão se preparando para cumprir as exigências a partir de segunda-feira", diz o advogado Leandro Sender, especialista em Direito Imobiliário.
Procurada pelo DIA, a Receita Federal confirmou que empreendimentos imobiliários estão, sim, contempladas pelo adiamento do prazo obrigatório.
(Fonte: Fenacon)
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Condomínio: como fazer a prova do excesso de barulho - Por Thiago Giacon


CONDOMÍNIO: COMO FAZER A PROVA DO EXCESSO DE BARULHO - POR THIAGO GIACON



Quem mora em condomínio e nunca teve problemas com barulhos no meio da noite que solte um grito. Ninguém está livre de vizinhos barulhentos.
A maioria das reclamações em condomínio recebidas pelo Síndico refere-se ao barulho, como por exemplo as festas com música alta, latidos de cachorro, reformas, crianças correndo, liquidificadores ligados em plena madrugada. Embora 95% dos problemas com barulho possam ser resolvidos com uma boa conversa, sempre há aqueles que precisam de medidas mais firmes.
Da ocorrência de problemas com barulho é necessário o registro do caso no livro de ocorrência do Síndico. O Síndico deve estar atento a esses problemas e tentar sempre apaziguar as partes pelo bom senso ouvindo e respeitando os dois lados.
Pois bem, a convenção de condomínio deve estabelecer os limites do barulho dentro do condomínio com base na NBR 10.152/2017. Nesta NBR, consta como aceitáveis os níveis de ruído do barulho entre 35 a 45 decibéis nos dormitórios e entre 40 a 50 decibéis na sala de estar, por exemplo.
Para comprovar o barulho em um determinado local ou cômodo em desconformidade com a regra do condomínio, poderão ser realizadas provas testemunhais, vídeos com som, ata notarial ou outra prova para auxiliar na comprovação dos fatos.
A ata notarial é um documento público, certificado por um escrivão, chefe de secretaria, tabelião ou servidor, os quais possuem fé pública e descrevem o que veem, sem avaliarem quem está certo ou errado. Sendo, portanto, uma prova robusta e incontestável, nos termos do artigo 405 do Código de Processo Civil, com grande valia em um processo judicial.
Sem o consenso entre os moradores envolvidos com o problema do barulho, sugerimos a contratação de um técnico especialista em medição acústica para realizar a medição do som produzido e juntamente com ele a contratação de um tabelião para que certifique o valor medido pelo técnico em uma ata notarial. Para comprovar a habitualidade do barulho, o melhor seria a realização de três medições em dias diferentes.
Assim sendo, em um possível processo judicial, em regra compete ao autor provar os fatos, com a prova por uma ata notarial tornará de forma segura e ágil a comprovação do excesso de barulho no processo, havendo assim a inversão do ônus da prova ao réu e este deverá comprovar no processo que os fatos certificados na ata notarial não são verdadeiros.
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Aluguel: saiba quais despesas o inquilino deve pagar no condomínio


ALUGUEL: SAIBA QUAIS DESPESAS O INQUILINO DEVE PAGAR NO CONDOMÍNIO





Segundo o advogado especialista em direito condominial Alfredo Pasanisi, da Karpat Sociedade de Advogados, os artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, definem quem paga o quê no condomínio.
Em resumo, o inquilino paga as despesas ordinárias do condomínio, como salários, despesas de água, luz, esgoto, limpeza e manutenção. Cabe ao locador arcar com as despesas extraordinárias como pintura e reformas.

O que são despesas ordinárias?

Segundo o parágrafo 1º do artigo 23 da Lei do Inquilinato, despesas ordinárias de condomínio são:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

O que são despesas extraordinárias?

A lei define que as despesas extraordinárias de condomínio são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
(Fonte: O que é que eu faço Sophia / R7)
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STJ: Dívida do Condomínio pode ser cobrada dos Condôminos, mesmo de quem comprou imóvel depois


STJ: DÍVIDA DO CONDOMÍNIO PODE SER COBRADA DOS CONDÔMINOS, MESMO DE QUEM COMPROU DEPOIS




A dívida de um condomínio pode ser cobrada de seus condôminos, mesmo dos proprietários que compraram seus imóveis num momento posterior ao reconhecimento do débito e ainda que as moradias seja consideradas bens de família. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
O caso envolveu o morador de um condomínio que recorreu à Justiça contra a penhora de seu apartamento, o que garantiria o pagamento de uma dívida condominial, respeitada sua fração. Tudo começou porque o condomínio tinha sido obrigado a indenizar uma vítima que ficou inválida após ser atingida por um pedaço de revestimento do edifício, que despencou por falta de manutenção.
Num primeiro momento, a Justiça determinou a retenção de 20% das cotas condominiais para o pagamento da indenização, mas o condomínio não honrou o compromisso. Foi solicitado, então, que a cobrança fosse redirecionada aos condôminos.
O caso foi parar no STJ, pois um dos donos dos imóveis argumentou que não poderia ser cobrado pela dívida porque seu apartamento foi comprado após a sentença condenatória do edifício. Ele alegou, ainda, que não poderia haver penhora de seu bem, por se tratar do único imóvel da família, como determina a Lei 8.009/1990.
O relator do caso no STJ foi o ministro Luis Felipe Salomão negou o recurso, por entender que dívida condominial é uma obrigação de quem detém os direitos sobre o imóvel.
“Há muito se consolidou, com apoio nos dispositivos do Código Civil, que se trata de obrigação propter rem, por isso responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino”, afirmou o ministro.
O magistrado também rejeitou o argumento de que o imóvel não poderia ser penhorado por ser o único bem familiar.
“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento dos demais”, justificou.
Salomão, porém, declarou que a possibilidade de penhora do apartamento “não significa que a execução tenha que obrigatoriamente atingir o imóvel”. De acordo com o magistrado, há outros meios de resolver o problema. Mas, segundo ele, o proprietário não sugeriu outra forma de quitação do débito. Apenas negou sua responsabilidade por parte da dívida.
(Fonte: Extra)
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Prazo de prescrição para cobrança de taxa condominial é de cinco anos



PRAZO DE PRESCRIÇÃO PARA COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL É DE CINCO ANOS




Em julgamento de recurso sob o rito dos repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é de cinco anos, nos casos regidos pelo Código Civil de 2002.
Por unanimidade, os ministros aprovaram a tese proposta pelo relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”
Para os ministros, o débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.
Dívida líquida
O ministro relator justificou que, ao contrário do que sustentaram algumas entidades que se manifestaram no processo, exige-se apenas a comprovação de que a dívida seja líquida, e não a comprovação de que a dívida foi contraída em instrumento particular ou público ou que decorre da lei, entendimento que possibilitaria a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205do Código Civil.
Salomão lembrou que a taxa condominial é previamente deliberada em assembleia geral, algo constante e definido, ou seja, não restam dúvidas de que se trata de uma dívida líquida, facilmente comprovada.
O colegiado corroborou opinião do Ministério Público Federal, de que no caso analisado a interpretação da lei não poderia estabelecer outro prazo prescricional, já que não há dúvida sobre a natureza líquida da dívida condominial.
Precedentes
O relator destacou ainda o voto da ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial 1.139.030, julgado em 2011, em que se aplicou o prazo prescricional de cinco anos. Salomão mencionou também decisões de todos os ministros da Segunda Seção pela aplicação da prescrição quinquenal.
Com a decisão do STJ, todos os tribunais do país devem observar a regra estabelecida, evitando decisões conflitantes nos casos de cobrança de taxa condominial.
No caso julgado, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) havia considerado o prazo prescricional de dez anos, por entender que seria aplicável a regra geral do artigo 205 do Código Civil. O recurso foi acolhido pelos ministros para reduzir o prazo prescricional para cinco anos.
O processo foi afetado à Segunda Seção em março de 2016 e está catalogado no sistema de repetitivos do STJ como Tema 949.
Leia o voto do relator.
Esta notícia refere-se ao (s) processo (s):REsp 1483930
(Fonte: STJ)
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Convenção de condomínio desatualizada: e agora?


CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DESATUALIZADA: E AGORA?




A convenção de condomínio é um dos conjuntos de normas mais importantes para regular as relações em torno dele. O Código Civil traz regras que devem ser cumpridas por todas as demais leis condominiais. Por esse motivo, trazemos a solução para o caso em que a convenção de condomínio está desatualizada em relação à lei federal. Acompanhe!

A convenção de condomínio desatualizada

O “novo” Código Civil é uma lei federal (Lei nº 10.406/2002) que foi promulgada em 2002. Uma convenção de condomínio desatualizada é aquela escrita conforme as normas anteriores àquele ano, quando tratar sobre a mesma matéria. Quando a convenção trata de forma diversa um assunto que também é abarcado pelo Código, está violando a lei.
Isso porque, no Direito Brasileiro, existe uma hierarquia de normas, sendo que a lei inferior deve estar de acordo com a lei superior. Aplicando isso ao condomínio, temos a seguinte ordem hierárquica: Constituição, leis, convenção de condomínio, regimento interno e deliberações da assembleia (documentadas em ata). Ou seja, a convenção sempre deve estar de acordo com o Código quando falarem sobre o mesmo assunto.
Se o Código não tem disposição sobre determinada matéria e a convenção possui, ainda que seja anterior à lei, não estará desatualizada. Ou ainda, se a lei aborda um assunto de forma genérica e a convenção obedece ao preceito genérico, mas estabelece regras mais específicas, também não a viola.
Um exemplo interessante é o art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil. Ele dispõe que “os votos [nas deliberações de assembleia]serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituiçãodo condomínio”.

O Código Civil de 2002

O Código apresenta, dentro do direito das coisas, as disposições sobre a propriedade, e, consequentemente, sobre o condomínio. Os principais pontos abordados são:
  • Definição e registro do condomínio edilício;
  • Direito e deveres dos condôminos;
  • Convenção de condomínio;
  • Administração: síndico (eleição, função, deveres, destituição), conselho fiscal, representação (administradoras, síndicos profissionais);
  • Assembleias;
  • Extinção do condomínio;
  • Outros pontos gerais como obras, seguro obrigatório, dívidas, multas, partes comuns, vagas.

Lei condominial deve ser sempre revista

O Código Civil dispõe que a realização de obras úteis no condomínio depende de voto da maioria dos condôminos. Se a Convenção de Condomínio for anterior a 2002 e prever um quórum de aprovação diferente do que foi estabelecido pela lei, ela está desatualizada.
Por isso, o síndico dos condomínios instituídos anteriormente a esta data deve rever os pontos que podem estar em desconformidade com o Código Civil, a fim de evitar o conflito de normas que pode surgir. Em geral, são as cláusulas que envolvem prazos, como o mandato do síndico e dos membros doConselho Fiscal, e quóruns (convocação de assembleia, deliberação e aprovação).

Quórum para modificação da convenção de condomínio

O síndico que perceber que a convenção do condomínio está desatualizada, seja anterior ou não ao Código Civil, deve convocar uma assembleia de condôminos para expor a necessidade de se corrigir as disposições da lei condominial.
A alteração da convenção de condomínio depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.
Se você é síndico e percebeu que a convenção de condomínio não está de acordo com o Código Civil, deve proceder ao ajuste para evitar conflitos de normas.
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