domingo, 22 de julho de 2018

Prazo de prescrição para cobrança de taxa condominial é de cinco anos



PRAZO DE PRESCRIÇÃO PARA COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL É DE CINCO ANOS




Em julgamento de recurso sob o rito dos repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é de cinco anos, nos casos regidos pelo Código Civil de 2002.
Por unanimidade, os ministros aprovaram a tese proposta pelo relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”
Para os ministros, o débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.
Dívida líquida
O ministro relator justificou que, ao contrário do que sustentaram algumas entidades que se manifestaram no processo, exige-se apenas a comprovação de que a dívida seja líquida, e não a comprovação de que a dívida foi contraída em instrumento particular ou público ou que decorre da lei, entendimento que possibilitaria a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205do Código Civil.
Salomão lembrou que a taxa condominial é previamente deliberada em assembleia geral, algo constante e definido, ou seja, não restam dúvidas de que se trata de uma dívida líquida, facilmente comprovada.
O colegiado corroborou opinião do Ministério Público Federal, de que no caso analisado a interpretação da lei não poderia estabelecer outro prazo prescricional, já que não há dúvida sobre a natureza líquida da dívida condominial.
Precedentes
O relator destacou ainda o voto da ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial 1.139.030, julgado em 2011, em que se aplicou o prazo prescricional de cinco anos. Salomão mencionou também decisões de todos os ministros da Segunda Seção pela aplicação da prescrição quinquenal.
Com a decisão do STJ, todos os tribunais do país devem observar a regra estabelecida, evitando decisões conflitantes nos casos de cobrança de taxa condominial.
No caso julgado, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) havia considerado o prazo prescricional de dez anos, por entender que seria aplicável a regra geral do artigo 205 do Código Civil. O recurso foi acolhido pelos ministros para reduzir o prazo prescricional para cinco anos.
O processo foi afetado à Segunda Seção em março de 2016 e está catalogado no sistema de repetitivos do STJ como Tema 949.
Leia o voto do relator.
Esta notícia refere-se ao (s) processo (s):REsp 1483930
(Fonte: STJ)
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Convenção de condomínio desatualizada: e agora?


CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DESATUALIZADA: E AGORA?




A convenção de condomínio é um dos conjuntos de normas mais importantes para regular as relações em torno dele. O Código Civil traz regras que devem ser cumpridas por todas as demais leis condominiais. Por esse motivo, trazemos a solução para o caso em que a convenção de condomínio está desatualizada em relação à lei federal. Acompanhe!

A convenção de condomínio desatualizada

O “novo” Código Civil é uma lei federal (Lei nº 10.406/2002) que foi promulgada em 2002. Uma convenção de condomínio desatualizada é aquela escrita conforme as normas anteriores àquele ano, quando tratar sobre a mesma matéria. Quando a convenção trata de forma diversa um assunto que também é abarcado pelo Código, está violando a lei.
Isso porque, no Direito Brasileiro, existe uma hierarquia de normas, sendo que a lei inferior deve estar de acordo com a lei superior. Aplicando isso ao condomínio, temos a seguinte ordem hierárquica: Constituição, leis, convenção de condomínio, regimento interno e deliberações da assembleia (documentadas em ata). Ou seja, a convenção sempre deve estar de acordo com o Código quando falarem sobre o mesmo assunto.
Se o Código não tem disposição sobre determinada matéria e a convenção possui, ainda que seja anterior à lei, não estará desatualizada. Ou ainda, se a lei aborda um assunto de forma genérica e a convenção obedece ao preceito genérico, mas estabelece regras mais específicas, também não a viola.
Um exemplo interessante é o art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil. Ele dispõe que “os votos [nas deliberações de assembleia]serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituiçãodo condomínio”.

O Código Civil de 2002

O Código apresenta, dentro do direito das coisas, as disposições sobre a propriedade, e, consequentemente, sobre o condomínio. Os principais pontos abordados são:
  • Definição e registro do condomínio edilício;
  • Direito e deveres dos condôminos;
  • Convenção de condomínio;
  • Administração: síndico (eleição, função, deveres, destituição), conselho fiscal, representação (administradoras, síndicos profissionais);
  • Assembleias;
  • Extinção do condomínio;
  • Outros pontos gerais como obras, seguro obrigatório, dívidas, multas, partes comuns, vagas.

Lei condominial deve ser sempre revista

O Código Civil dispõe que a realização de obras úteis no condomínio depende de voto da maioria dos condôminos. Se a Convenção de Condomínio for anterior a 2002 e prever um quórum de aprovação diferente do que foi estabelecido pela lei, ela está desatualizada.
Por isso, o síndico dos condomínios instituídos anteriormente a esta data deve rever os pontos que podem estar em desconformidade com o Código Civil, a fim de evitar o conflito de normas que pode surgir. Em geral, são as cláusulas que envolvem prazos, como o mandato do síndico e dos membros doConselho Fiscal, e quóruns (convocação de assembleia, deliberação e aprovação).

Quórum para modificação da convenção de condomínio

O síndico que perceber que a convenção do condomínio está desatualizada, seja anterior ou não ao Código Civil, deve convocar uma assembleia de condôminos para expor a necessidade de se corrigir as disposições da lei condominial.
A alteração da convenção de condomínio depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.
Se você é síndico e percebeu que a convenção de condomínio não está de acordo com o Código Civil, deve proceder ao ajuste para evitar conflitos de normas.
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